1. Quanto custa um serviço de avaliação de imóveis?

Um serviço de avaliação de imóveis na Zaask poderá custar entre 150€ a 380€, de acordo com os valores de referência a nível nacional. O preço médio para a contratação de avaliador de imóveis rondará os 240€. 

2. Tabela de preços de avaliação de imóveis

A tabela abaixo delibera sobre o preço cobrado por diversas instituições bancárias e outras credoras para serviços de avaliador de imóveis: 

Nota: valores de mercado mediante a informação disponibilizada pelas diversas entidades financeiras em julho de 2021. 

3. Fatores que influenciam os custos de contratação de peritos avaliadores de imóveis

O custo deste serviço irá variar mediante a entidade ou profissional independente a quem for solicitado. Se for o ou a cliente a contactar diretamente o avaliador de imóveis, serão dispensadas as comissões e taxas estabelecidas pelo eventual envolvimento de um banco. 

A tipologia e funcionalidade do imóvel será também determinante. Estes serviços poderão custar até cerca de 1000€ caso falemos de edifícios não habitacionais e de grandes infraestruturas. 

Além do mais, o preço deste serviço de avaliador poderá depender da localização do seu imóvel e da competitividade do mercado imobiliário em que este se insere. 

4. Quem é responsável pela avaliação de imóveis? 

De acordo com a Lei nº 153/2015, o acesso ao exercício da atividade de perito avaliador de imóveis a prestar serviços a entidades no sistema financeiro de Portugal encontra-se restrita a:  

• Quem estiver habilitado para tal mediante registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). 
• O reconhecimento enquanto perito ou perita será concedido pela CMVM a pessoas singulares e coletivas que satisfaçam “ os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional”.
• Para atingir o reconhecimento enquanto perito de avaliação de imóveis é obrigatório possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado que se adeque à prática desta atividade, bem como currículo profissional relevante em áreas como: Finanças Empresariais; Construção; Planeamento Urbanístico e Ordenamento do Território; Exige-se ainda conhecimento aprofundado em áreas como Análise de projetos de investimento ou Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário. 

É possível, em último caso, dispensar a utilização de avaliador de imóveis, recorrendo a websites que prestam serviços nesta área. Contudo, as suas funcionalidades são mais reduzidas e a avaliação será menos exaustiva e exata. 

Fotografia de RODNAE Productions de Pexels

Outra opção será recorrer ao avaliador de zona geográfica do Portal das Finanças, onde um valor monetário é atribuído ao imóvel. Contudo, esta é também uma avaliação incompleta e baseada num conjunto mais reduzido de critérios. 

5. Em que situações é requerida a avaliação imobiliária? 

5.1. Compra de imóveis 

A compra de casa com recurso a crédito bancário é a situação mais recorrente que envolve a contratação de avaliadores de imóveis. O seu intuito prende-se com a facilitação da determinação do valor do imóvel por parte de uma instituição financeira. 

Esta avaliação irá condicionar, de forma direta, o valor do financiamento atribuído no âmbito de um crédito à habitação, determinando o máximo que o banco estará disposto a pagar. Este será também o valor de mercado do imóvel, considerado em caso de hipoteca. 

A visita por parte de peritos avaliadores de imóveis parceiros da instituição bancária implica custos para o potencial comprador, traduzidos na comissão de avaliação. 

5.2. Transferência de crédito habitação 

Transferir o crédito habitação para outro banco poderá ser, cada vez mais, uma forma de poupança a equacionar caso procure taxas de encargos mais baixas. Nesta etapa poderá ser necessária nova avaliação do valor do bem imobiliário. 

5.3. Hipotecas 

No caso de contratos imobiliários que dependem de hipotecas, o imóvel em causa deverá ser inspecionado por um avaliador independente que se encontre registado na CMVM  - Comissão de Mercado de Valores Mobiliários. 

5.4. Avaliador de imóveis para Partilhas 

Uma ou um avaliador de imóveis poderá também intervir na qualidade de avaliador imobiliário de patrimónios familiares, caso seja necessário aferir o valor do espólio em matéria de heranças. 

5.5. Serviços de avaliador de imóveis para processos judiciais 

A avaliação imobiliária pode ter também como propósito as partilhas judiciais, com o intuito de avaliar os bens para posterior divisão. 

6. Avaliação de imóveis: fatores que valorizam uma propriedade

A avaliação imobiliária por parte de perito pauta-se por um amplo número de fatores a considerar, os quais tornam os imóveis mais ou menos apelativos. 

Certos fatores essenciais passam pela avaliação da tipologia do imóvel (moradia ou apartamento), número de assoalhadas, área (bruta ou útil, utilizada para aferir preço por m2), ano de construção (por norma uma casa mais antiga é menos valiosa, exceptuando casos de reabilitação ou edifícios históricos relevantes)  ou orientação solar da propriedade (uma boa exposição a nascente/poente é um critério relevante para a avaliação imobiliária). 

Fotografia de Jarek Ceborski de Unsplash

Diferentes condicionantes adicionais podem ser consideradas neste processo: 

6.1. Critérios relacionados com a construção, estado e longevidade da construção

• A qualidade do edifício, desde a sua construção aos acabamentos, é um fator preponderante para o trabalho dos peritos avaliadores de imóveis. Aqui entra também alguma subjetividade, inclusive até na avaliação, uma vez que o estilo e características arquitétónicas podem também ser considerados como fatores com elevada relevância. 
• Resultado da inspeção técnica, a qual permite diagnosticar quaisquer problemas de construção dos imóveis. 
• Apuramento da certificação energética, a qual deverá ser atestada por profissionais credenciados para o efeito. Quanto mais elevada a eficácia energética, mais valiosos serão os bens imobiliários. 
• O fácil acesso a comodidades e equipamentos será também considerado. Por exemplo, no caso de um prédio a presença de elementos como estacionamento, piscina ou elevador serão preponderantes para as avaliações. 

6.2. Princípios relacionados com o interior da propriedade

• O avaliador de imóveis prestará particular atenção à qualidade dos acabamentos presentes no interior da casa. 
• Número de janelas (fator que impactará a preponderante exposição solar). 
• A existência de áreas exteriores como jardins, quintais, quintas, campos cultivados; a presença ou não de varandas e terraços e o seu tamanho, bem como a potencial existência de terraços em telhados, serão todos eles fatores que contribuirão para a avaliação favorável pelo perito avaliador de imóveis. 
• O estado de conservação é outro fator determinante para os avaliadores de imóveis, ao referirmo-nos a casas usadas. 

6.3. Fatores relacionados com a localização do bem imobiliário

• Localização na área geográfica do centro da cidade. Em Portugal é particularmente relevante quando mencionamos grandes centros urbanos, como Lisboa ou o Porto. 
• Posicionamento numa rua principal, ao invés de numa rua secundária. Este fator tende a tornar o bem imobiliário mais atrativo, contribuindo para o imprescindível critério da procura. 
• Proximidade face a infraestruturas e zonas verdes. 

Por fim, a ou o avaliador perito irá avaliar o valor da sua habitação tendo por base a lei da procura e da oferta. Ou seja, o estado atual do mercado imobiliário irá sempre provocar flutuações na avaliação imobiliária. 

7. De que forma se calcula o valor da avaliação ? 

Para além de todos os fatores comparativos já mencionados, de tipologia a ano de construção, passando por equipamentos ou áreas exteriores, as ou os peritos avaliadores irão procurar aplicar uma fórmula que opera a multiplicação do índice do valor por m2 por zona pela área total do imóvel. 

O valor definido por metro quadrado irá resultar de uma análise comparativa, a qual terá em consideração imóveis com características semelhantes. O ou a perita poderá atribuir valores por m2 distintos a áreas dispares da casa, tais como: 

• Área Bruta Privativa  - superfície total. Inclui varandas, sótãos e caves.
• Terraços. 
• Varandas. 
• Estacionamentos. 
• Arrecadações.
• Outras áreas. 

Nos cálculos finais, a Área Bruta Privativa valerá sempre mais do que as restantes áreas, as quais serão avaliadas como valendo percentagens parciais em função da superfície total. A ponderação dos valores ficará a cargo de cada perito. 

8. Que informação se encontra presente no relatório final? 

Justificando sempre, da forma mais transparente e argumentativa o valor final da avaliação, mediante diferentes abordagens e cálculos, as peritas e os peritos farão um levantamento fotográfico e escrito de: 

• Características de localização do imóvel. 
• Estado de conservação do edifício. 
• Tipo de construção, sua tipologia, dimensão e utilização. 
• Infraestruturas próximas relevantes para a valorização. 
• Pressupostos selecionados para o estudo em causa. 
• Documentos de suporte relevantes e quadros de avaliação utilizados. 

Fotografia de RODNAE Productions de Pexels

9. Existe outro parecer relativo à avaliação do valor de imóveis? 

Enquanto os peritos avaliadores confrontam o valor de mercado, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) define, não presencialmente e de três em três anos o Valor Patrimonial Tributário (VPT), o qual poderá ser bastante desfasado do valor de mercado. 

O VPT é a forma de valorização considerada para a estipulação do Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI), o qual deve ser pago pelos proprietários todos os anos. 

10. Encontrar peritos(as) avaliadores(as) de confiança

Na Zaask é possível encontrar entidades competentes e profissionais independentes que exercem a função de avaliador de imóveis de acordo com os princípios traçados pela ANAI - Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários. 

A ANAI rege os seus serviços de avaliação de imóveis de acordo com as normas estipuladas pelo TEGoVA - The European Group of Valuers’ Association. São estas as EVS (Normas Europeias de Avaliação), as quais deverão ser aplicadas pelos peritos avaliadores de imóveis. 

Adicionalmente, a APAE - Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia  - trabalha no sentido da dignificação, formação e aumento da fiabilidade dos peritos avaliadores. Esta entidade apresenta, inclusive, uma lista de peritos e as suas respectivas especialidades,  áreas geográficas de atuação e inclusive formação académica. 

Por fim, e como foi já introduzido, a lei estipula que este trabalho seja levado a cabo por peritos avaliadores de imóveis certificados pela CMVM. Aliás, no website desta entidade é possível encontrar listados todos os peritos registados e presentemente em com atividade validada e autorizada. 

Os e as profissionais registados neste portal cumprem as obrigações e princípios deontológicos desta atividade profissional. 

11. Perguntas frequentes sobre avaliador de imóveis

11.1. Porquê optar por peritos avaliadores independentes? 

Apesar de este procedimento ser sempre obrigatório para os bancos no sentido de avaliar a viabilidade do empréstimo, torna-se útil e é prática frequente em Portugal contratar uma ou  um profissional avaliador de imóveis de forma autónoma, de forma a obter não só uma segunda opinião como informação mais detalhada acerca do valor real da propriedade. 

Uma investigação independente do imóvel, recorrendo a profissional sem vínculo ao banco,  poderá ser benéfica no sentido de: 

• Garantir que está a pagar um preço justo pela sua nova habitação. 
• Obter uma aproximação mais real aos valores imobiliários do mercado. 
• Os profissionais avaliadores criarão um documento secreto, partilhado apenas com o proprietário, o qual será mais detalhado e permitirá atestar o bom estado de conservação da propriedade. 

11.2. Há algum caso em que esta avaliação não seja cobrada? 

A comissão de avaliação do imóvel não é uma obrigatoriedade quando o consumidor compra um bem imobiliário diretamente ao banco. Caso o banco opte por não cobrar este valor, constata-se aqui uma poupança significativa.

11.3. Quanto tempo demora a conclusão da avaliação de um imóvel? 

A visita de uma ou um perito avaliador, com o intuito da posterior atribuição de um crédito de habitação, pressupõe diversas fases. Equaciona-se que o agendamento da visita possa demorar até uma semana. 

Depois da vistoria ao imóvel, a ou o avaliador de imóveis redigirá obrigatoriamente um relatório de avaliação. O acesso a esta informação poderá demorar até 7 a 10 dias. Em suma, é possível contar com 10 a 20 dias até à conclusão do processo. 

Por norma, este procedimento deverá demorar pelo menos uma semana a ver-se concluído.